Ликбез по ипотеке.

Всем привет!

Сегодня в очередной раз услышал про то, что если берешь ипотеку, то сначала несколько лет платишь только проценты банку, а ТОЛЬКО ПОТОМ кредит. Более того, ссылались на банковского сотрудника, который так объяснил.

К сожалению, качество подготовки большого количества банковских сотрудников в России (в Израиле не знаю, плотно не сталкивался) таково, что им бы лучше полы мыть, а не людей консультировать.

Ликбез по ипотеке в доступной форме.

В России, я сталкивался с двумя способами погашения платежей  - аннуитетом и диференцированным. 

Начнем с диференцированного платежа.

Предположим, что банк дал Вам ипотеку, на сумму в 6 000 000 рублей, на 20 лет, под фиксированных 12% годовых.

В этом случае, первые 5 платежей будут выглядеть так:

Платежи	Остаток долга	Проценты по долгу	Сумма погашения	Размер платежа
1	6000000	60000	25000	85000
2	5975000	59750	25000	84750
3	5950000	59500	25000	84500
4	5925000	59250	25000	84250
5	5900000	59000	25000	84000

Как Вы видите, с каждым месяцем, платеж уменьшается, потому что уменьшается сумма долга. И в самом начале, львиная доля платежа - это проценты по долгу.

Последние 5 платежей будут выглядеть так:

236	125000	1250	25000	26250
237	100000	1000	25000	26000
238	75000	750	25000	25750
239	50000	500	25000	25500
240	25000	250	25000	25250

Тут уже проценты по долгу очень маленькие, и платеж практически сравнялся с суммой погашения.

И если Вы решите на 4 месяц погасить ипотеку, то Вам надо будет заплатить 5925000 рублей.

Аннуитетный платеж.

Разница между ним и дифференциальной системой в том, что ежемесячно надо платить одну и ту же сумму, в которую включены и проценты и сумма, идущая на погашение кредита.

В принципе, ничего не поменяется, только размер платежа будет рассчитан по специальной формуле. Не хочу ее Вам тут приводить, скажу лишь только, что это легко считается в программе Microsoft Excel, есть специальная функция:

= ПЛТ(процент за период; количество периодов; -размер кредита)

Считаем: =ПЛТ(12%/12;240;-6000000), получаем 66065 рублей 17 копеек.

Далее - подставляем эту цифру в таблицу.

Первые 5 платежей будут выглядеть так:

Платежи	Остаток долга	Проценты по долгу	Сумма погашения	Размер платежа
1	6000000	60000	6065,17	66065,17
2	5993934,83	59939,35	6125,82	66065,17
3	5987809,01	59878,09	6187,08	66065,17
4	5981621,93	59816,22	6248,95	66065,17
5	5975372,98	59753,73	6311,44	66065,17

Как видите - все то же самое, только сумма погашения меньше. Впрочем, и размер первого платежа меньше на 85000 - 66065.17 = на 18934 рубля 83 копейки.

Теперь нарисуем последние 5 платежей:

236	320640,92	3206,41	62858,76	66065,17
237	257782,16	2577,82	63487,35	66065,17
238	194294,81	1942,95	64122,22	66065,17
239	130172,59	1301,73	64763,44	66065,17
240	65409,15	654,09	65411,08	66065,17

Тут уже платеж остается неизменным, и бОльшая его часть идет на погашение задолженности, а не на проценты.

И да, и в этой формуле, если Вы решите погасить ипотеку одним платежом, Вам надо погасить только остаток долга. 

И никакой "мутности" тут нет. И в этом Вы можете убедится, когда банк Вам предоставит Ваш график платежей. Возможно, он будет отличается - но крайне мало.

Удачи! Если есть вопросы - пишите, с удовольствием на них отвечу.